Czy kupujący mieszkanie płaci podatek? Odpowiedź zależy od kilku kluczowych czynników, takich jak rynek (pierwotny czy wtórny), powierzchnia nieruchomości oraz status kupującego. W praktyce, kupujący mieszkanie zazwyczaj płaci podatek, jednak jego rodzaj i wysokość są zróżnicowane i wynikają bezpośrednio z charakteru transakcji oraz obowiązujących przepisów podatkowych [1][4][7].
Podatek przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym
Najczęściej spotykanym obciążeniem przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% wartości nieruchomości [1][9]. Ten obowiązek podatkowy nie dotyczy jednak każdego nabywcy. Od 31 sierpnia 2023 r. osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym zostały prawnie zwolnione z PCC [7][10]. Pozostali kupujący nadal są zobowiązani do jego zapłaty.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku zakupu mieszkania komunalnego lub od spółdzielni mieszkaniowej, gdzie z tytułu nabycia prawa własności nie jest naliczany PCC [1]. Dodatkowo, dla wybranych transakcji związanych z tzw. fliperami mieszkań planowane są wyższe stawki podatku PCC (10% przy sprzedaży w ciągu roku od zakupu, 6% do 2 lat) [3].
Przy nabywaniu szóstego i kolejnych mieszkań, podatek PCC wynosi obecnie 6% [4][7]. Każda z tych stawek jest odprowadzana przez notariusza, który finalizuje transakcję sprzedaży nieruchomości.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – VAT zamiast PCC
Kupując mieszkanie od dewelopera, podatek PCC nie występuje. Zamiast tego do ceny doliczany jest podatek VAT. Stawka VAT zależy od wielkości mieszkania: 8% VAT dotyczy mieszkań o powierzchni do 150 m², natomiast powyżej tego progu należy uiścić 23% VAT [1].
Warto dodać, że podatku VAT kupujący nie opłaca oddzielnie – jest on już wliczony w cenę mieszkania ustaloną przez dewelopera. Natomiast zakup mieszkania na rynku pierwotnym nie generuje obowiązku zapłaty PCC [4].
W 2026 r. zaczną obowiązywać nowe przepisy regulujące sposób wyliczania powierzchni użytkowej mieszkania, co przełoży się na sposób naliczania podatków w takich transakcjach [5].
Podatek od nieruchomości po zakupie
Każdy nowy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do płacenia rocznego podatku od nieruchomości. Jego wysokość zależy od metrażu oraz stawki ustalanej przez samorząd, ale nie może przekroczyć poziomu określonego przepisami centralnymi. Na rok 2026 maksymalna stawka podatku od mieszkania wynosi 1,25 zł za m² powierzchni użytkowej [6]. W porównaniu do 2025 roku oznacza to wzrost o 5 groszy za każdy metr kwadratowy mieszkania [2].
Kwota podatku od nieruchomości płaconego za 50-metrowe mieszkanie wzrasta o 2,5 zł rocznie względem poprzedniego roku [2]. Warto mieć na uwadze, że właściciel mieszkania płaci ten podatek już po zakończeniu transakcji zakupu i przejęciu własności.
Podatek od ustanowienia hipoteki
Kupujący finansujący mieszkanie kredytem hipotecznym ponoszą również koszt podatku od ustanowienia hipoteki. Wynosi on 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności (dla hipoteki zwykłej) lub 19 zł w przypadku hipoteki kaucyjnej [1]. Obowiązek podatkowy pojawia się niezależnie od tego, czy nieruchomość nabywana jest na rynku pierwotnym czy wtórnym.
Ulga mieszkaniowa a podatek dochodowy (PIT)
Przy zakupie nieruchomości środki uzyskane ze sprzedaży poprzednio posiadanego mieszkania mogą zostać objęte ulgą mieszkaniową, zwalniającą z podatku dochodowego od osób fizycznych [8]. Jednak od 1 stycznia 2026 r. kryteria te ulegną zaostrzeniu – z ulgi skorzystają wyłącznie osoby, które w momencie nabycia nie posiadały innego lokalu mieszkalnego [8].
Podsumowanie najważniejszych podatków przy zakupie mieszkania
Kupujący mieszkanie płaci podatek – najczęściej PCC lub VAT, w zależności od rynku i powierzchni nieruchomości [1][4][7]. Dodatkowe koszty mogą obejmować podatek od ustanowienia hipoteki oraz roczny podatek od nieruchomości [1][6]. Z obowiązku podatkowego mogą korzystać nabywcy pierwszego mieszkania na rynku wtórnym i osoby spełniające warunki ulgi mieszkaniowej [7][8][10].
W 2026 r. pojawią się także nowe zasady wyliczania powierzchni użytkowej, które wpłyną na wysokość podatków przy zakupie mieszkań [5].
Źródła:
- https://nskup.pl/blog/podatek-od-zakupu-mieszkania
- https://businessinsider.com.pl/prawo/podatki/jaki-podatek-za-domy-i-mieszkania-znamy-stawki-na-2026-r/646zg64
- https://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/fliperzy-mieszkan-a-podatek-od-2026-roku-co-sie-zmienia-na-co-trzeba-byc-przygotowanym/
- https://bizblog.spidersweb.pl/kupujesz-mieszkanie-sprawdz-ile-zaplacisz-podatkow-i-oplat
- https://www.infor.pl/prawo/nowosci-prawne/7503517,kupujac-nieruchomosc-po-13-lutego-2026-r-bedzie-mozna-zaoszczedzic-nawet-kilkadziesiat-tysiecy-zlotych-ustawa-juz-z-podpisem-prezydenta.html
- https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/od-kiedy-trzeba-placic-podatek-od-nieruchomosci-od-kupionego-mieszkania/2254/
- https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych
- https://rewersnieruchomosci.pl/ulga-mieszkaniowa-2026-rewolucyjne-zmiany-w-przepisach-kto-straci-prawo-do-zwolnienia-z-podatku/
- https://www.podatki.biz/artykuly/koszty-zakupu-mieszkania-w-2026-roku_52_60844.htm
- https://gronowski-nieruchomosci.pl/kiedy-nie-zaplacisz-podatku-pcc-kupujac-mieszkanie/
Zarobasy.pl to portal, który przekształca marzenia o finansowej niezależności w konkretne plany działania. Łączymy sprawdzone metody zarabiania z nowoczesnymi możliwościami, dostarczając czytelnikom praktyczną wiedzę zweryfikowaną przez zespół doświadczonych praktyków.